郁亮：房企将从开发商向平台运营商转换
发布日期：2014-06-23 22:31:51
万科总裁郁亮在接受媒体采访时多次表示，中国房地产行业轻松赚钱的“黄金时代”结束，已经进入“白银时代”。这与怎样赚钱的方式转型有关。郁亮认为：房地产企业将从开发商向平台运营商的角色进行转换，因为平台才是最符合互联网时代商业逻辑的形式。如果说转型是互联网思维中的柳暗花明，不如说是一种新的商业担当。
担当是对互联网的正面思维
经济下行压力不减，互联网思维蓬勃兴起，属于巧合还是技术发展的必然？这涉及到如何认识互联网思维。
毫无疑问，互联网思维中担当精神的凸显是正面思维的结果；正面思维指的是酝酿、传递或者弘扬正能量的思维。这并非看不到现实问题的存在，同样需要在上有政策下有对策中“钻空子”，只不过这不是恶意投机，而是对现实缺陷的弥补，是弥补政策不足的一种担当。比如互联网金融的兴起，就是填补了小额融资的不足。在现实生活中，线下的银行爱富嫌贫，一方面小微企业融资很难；另一方面，有大量的闲散资金需要打理。互联网金融在两者之间牵线搭桥，就使之各得其所。如果说正面思维是以服务社会、公平公正为标准，对“空子”的重视为的是兴利除弊；那么，互联网技术的成熟和日益进步，恰恰为类似的担当提供了最为恰当的突破相关壁垒的条件。
万科在王石时代就在经营中坚持“不行贿”的正面思维，只不过那时候还没有足够的互联网技术支撑。当郁亮认识到“互联网将改变这个世界，不能适应变化的组织将被淘汰”，力图依靠互联网思维成功过渡到“白银时代”，并非比王石更高明，而是形势的倒逼。去年年底，郁亮在一次内部演讲中说，他担心未来房地产行业会不会出现类似“小米”的搅局者，以互联网思维模式打破旧秩序，威胁甚至取代以万科为代表的行业模式。小米科技董事长雷军曾经问过郁亮：“你们盖的房子价格能不能跌一半？”这样的问题，使得郁亮明显感到背后的挑战意义。显然，对于房子价格跌一半的责任，总会有人担当。“与其被别人革命，不如革自己的命”。于是，我们看到的是万科与百度携手，商用地产科技化运营启动。
当然，类似的担当并非互联网才有，并非只能在互联网上施展身手，否则所谓互联网思维就成了局限于互联网的思维。比如互联网的免费模式，同样可以在线下得到有效利用。十多年前，鞍山中天鞋城就设了一个修鞋处，标明“是鞋就修，分文不收”。十年余来，该修鞋处鞋架上总是摆满已修好或待修的鞋子，两名专职修鞋师傅每天忙个不停，无论是不是在中天买的鞋，只要拿来，统统维修，为鞍山及周边城市数百万消费者所称道。在鞍山，每年约有80%的人在中天鞋城消费，中天鞋城也因此当之无愧地成为鞍山鞋业零售龙头企业。无论这种做法是否受互联网免费模式的启发，都符合担当的本质特征。
在担当中获取有用商业资源
与王石的火爆相比，郁亮“重剑无锋”的稳健性格似乎更容易接受互联网思维。尽管他只是互联网思维的跟进者，但就实体经济的转型而言，其对互联网思维的体悟似乎更为经典。他观察到小米的定价原则是“平进平出”，不赚原材料、零部件等硬件的钱，而是用有吸引力的售价快速占领消费者，在软件和互联网应用中开展增值服务。这就说明，互联网思维中的担当是一种商业担当，其奥秘在于担当中获取有用的商业资源。
首先，在互联网思维的担当背后，存在着成熟的商业策划。郁亮已经对这种策划进行了预推：在网上的朋友圈里，一批想买房又嫌房价太贵的人组成合伙企业，把能拿出来买房的钱拿出来，筹资问题解决了；接着买地，不少房地产项目中地价占房价的比重也就是20%到30%；设计，不用像现在这样请顶级设计事务所，找一些好的户型在网上征求意见和修改，自己就可以完成；建筑施工安装，公司这么多，可以外包；销售，自己消化，连外包也不用，更不用去建豪华的“营销中心”。可以预想，当类似的策划成熟之日，就是万科在“白银时代”完成成功转型之时。在上述鞋城的免费修鞋的特色营销中，就有着成熟的策划：修鞋处设在三楼，修鞋者登上三楼，对鞋城要传达的信息已经了然于胸，转为消费行为。
其次，通过商业担当聚合消费者，通过这种聚合力获得背后的数据，成为相关资源的拥有者或者代表。郁亮对物业管理完全免费的思考是：“计算一下，万科全国不少小区一个三口之家的房子，一年收的物业管理费是3000多块钱，人均1000块钱。而这些用户的价值是很高的。虽然免收物业管理费，但因为精准了解业主，可以为他们提供其他服务比如金融服务，通过其他服务形成商业模式。”
“精准了解业主”，就是物业管理免费形成吸引力之后得到信息资源，利用这些信息资源形成金融服务之类的商机就是担当背后商业策划所要实现的目标。正如荣昌洗衣连锁董事长张荣耀所说，我真正有核心竞争力的价值不是我的洗衣技术，不是我的洗衣设备，不是我的品牌，而是我的顾客数据。
当然，“用有吸引力的售价快速占领消费者”必须可持续，以期获得“滚雪球”式的发展空间。这是互联网思维的实践是忽悠还是担当的重要区别所在。郁亮所谓“占领消费者”其实是“吸引”消费者，这种“吸引”应当是针对健康的需求，落后的“吸引”不可取。
郁亮告诉记者：“万科过去有一个口号为普通人盖好房子，后面我们又加了一句话：盖有人住的房子。”“有人住”不仅是对房地产“鬼城”现象蔓延的一种校正，也是类似于免收物业管理费营销模式成功的关键，否则难以获得后续数据；已经获得的信息资源，也得不到持续利用。
在成就别人中实现中国梦
就担当的意义上，互联网思维并非对传统思维的背离；完全可以视之为借助互联网技术对传统文化中士大夫担当精神更加顺畅地弘扬。如果不是忽悠，践行互联网思维必须从担当做起。否则即使有很大投入，那也是在东施效颦。反过来说，担当可以不必深耕互联网，但互联网思维中的担当基因绝不可小觑，有担当就有成就。当然，互联网思维是一种系统思维，由不同层次的子系统构成，郁亮如果能从以下几方面着眼将会被证明是明智的：
强化合规意识，巩固阵脚，形成用户王国的长久“绿卡”。在互联网中，用户指的是终端消费者，如网民；客户指的是有赢利目的的用户，如淘宝上的卖家、电商之类；将彼此组织起来的运营商提供的是平台，即平台运营商。互联网思维中的担当就是首先坚持用户第一而不是将屁股坐在客户一边，必须担负起对客户进行合规管理的责任。
淘宝的经验表明，如果客户第一就会产生店小二的腐败；要想让更多的人坚持上淘宝，必须反过来检点客户，惟如此才能获得用户心目中的长久“绿卡”。如果说王石的不行贿属万科自己的合规思维，那么郁亮在互联网思维中必须用类似的原则要求客户或者相关主体，否则就会受到类似于获取成都五龙山项目的过程是否合法合规的质疑，跟投中出现的虚报认购额保申购的现象同样值得警惕。
强化孵化意识，成就别人，获得“她在丛中笑”的生命力。互联网思维坚持用户第一并非不重视客户；相反，作为一种商业担当，企业家互联网思维的成功往往建立在处于中间环节的客户获得成功的基础之上。否则，那就是担当背后商业策划的失败。这种商业策划虽然不能保证处于中间环节的客户必然成功，但一定要具备可望获得成功的公平机会，成功者不乏其例。当然，平台运营商对中间环节的客户在收费方面不能过于苛刻，能够力争让他们先富。郁亮在引进互联网公司的“合伙人”制度后，“希望万科第四个10年之后，可以培养出200个亿万富翁”。这种“创富神话”固然美好，但那只是对管理层的激励；假如能将中间环节的客户培养出200个亿万富翁，那才是其互联网思维的成功。
强化平台意识，超越资本强势，突破成长局限。平台意识作为开放、共享、共赢的互联网思维的重要特征，奥秘或者魅力就在于：既要开拓新的、更充足的融资途径，突破成长局限；又要超越资本强势，保持对已经形成平台的控制。万科“小股操盘”的轻资产经营构想正是如此。以前万科与人合作项目，占一半以上股份，所费的资金较多。转型后，万科只占小股份，通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率，也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额，进而可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高为股东创造回报的能力。这种构想能否达到预期目标，完全取决于万科盖的房子是否真的“有人住”。所谓共享、共赢的思维其实就是共享、共赢的担当。(作者：张华强)
