大湾区甲级写字楼指数发布，港澳需求外溢趋势明显

近日，第一太平戴维斯发布《Savills 大湾区甲级写字楼指数》报告。报告显示，2019 年下半年，在经济不确定因素及供过于求的叠加压力下，多城租金和价格指数下跌。同时，八城总租用成本亦有所下降，但因港澳与内地城市总租用成本差异仍较显著，港澳企业后勤办公的租赁需求外溢至广深珠现象较上半年更趋明显。

多城租金和价格指数均下跌

2019 年下半年内，在中国经济持续放缓、多城新增供应过量等因素的综合影响下，粤港澳大湾区（简称“大湾区”）甲级写字楼租金指数和价格指数均呈下跌势头。其中，甲级写字楼租金指数半年度环比下跌2.5%至166.6，但其十年期涨幅仍达66.6%之高。具体来看，香港租金指数环比下跌1.5%至192.6，但仍居大湾区众城之首；租金指数跌幅最高的城市为深圳，环比下降5.4%至147.6，广州租金指数环比下降1.5%至155.5。

同期，大湾区甲级写字楼价格指数环比下跌 3.6%至209.2。其中，香港价格指数环比下跌 5.1%至249.9。在经济放缓以及融资渠道收紧所导致的现金流动性不足的共同影响下，深圳和广州价格指数分别环比下降3.2%至213和3.1%至154。不过，值得注意的是，东莞和惠州因基建的完善、优质项目的交付加之政策支持提振业主信心，东莞和惠州价格指数双双小幅增长，分别环比增长 3.5%和1.4%。

港澳需求外溢至广深珠现象更趋明显

2019 年下半年，大湾区十一城甲级写字楼市场新增供应共计达 140 万平方米，其中，深圳为主要的新增供应来源，占区域总新增供应的 75.4%。截至2019年末，大湾区写字楼市场总新增存供应量累计达2730 万平方米。

同期，大湾区写字楼市场平均空置率环比增长2.5 个百分点至16.3%，香港和广州空置率仍维持在个位数水平，分别为4.7%和4.8%，报告认为，持续的供过于求叠加经济放缓令深圳和佛山等内地城市空置率有所上升，而珠海、东莞和惠州的租赁需求则有所增长，市场去化加速。

2019 年下半年，多城租用成本降幅明显，香港与内地城市之间的总租用成本差距仍然显著。报告指出，这是由包括社会和经济的不确定性、供需的不平衡以及市场的季节性因素在内的多个因素造成的。数据显示，香港的总租用成本达人民币每平方米每月866.0元，分别约为深圳和广州总租用成本的3.8倍和4.2倍。

其中，包括香港、广州、深圳、珠海在内的八个城市的写字楼总租用成本均有所下降，而其余三城则呈现增长。具体而言，深圳录得最高跌幅，环比下跌 6.7%；而东莞则录得最大涨幅，环比增长 2.1%。部分港澳企业对后勤办公的租赁需求外溢和搬迁至广深珠的现象较上半年更为明显。

广深港步入租金下降初期

报告认为，在多城经济环境和供需关系等多种因素变化的影响下，大湾区八城的甲级写字楼租金表现步入新的市场周期。截至 2019 年末，香港、深圳和广州处于下降初期，而如珠海和东莞等城则步入下降末期。

深圳的供过于求情况加剧，加之当地经济放缓现状，促使其租金已连续四季度下跌，租金指数半年度环比下跌5.4%至147.6，跌幅居大湾区众城之首。广州市场较深圳则表现相对稳定，但广州多数业主于下半年有所行动，如在包括租金及租赁条款在内的商务谈判上表现出更大的弹性，以应对经济放缓、租赁需求增长缓慢和计划于2020年入市的大量新增供应。因此，广州租金指数半年度环比小幅下降1.5%至155.5。

报告分析称，尽管近期发生的新冠肺炎疫情已然对整体市场造成一定的短期影响，但大湾区写字楼市的资产表现预计仍将取决于市场自身的长期基本面情况，譬如经济结构调整和当地市场供需动态等，而非由突发的疫情所主导。另外，近期深圳和珠海提供的不同程度的政策支持，吸引了众多企业落户，继而催生更多写字楼租赁需求，并提振市场信心。