中国人大教授：未来房企会萎缩，城市停止扩张

4月23日，由博势瓴英（北京）科技有限公司、博势智库主办的“房地产业转型与知识经济发展趋势研讨会”上，中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平认为中国目前的大规模城镇房地产开发模式会终结，房企的规模也会随之萎缩，但物业公司等服务公司会变得更大。（更多精彩，请关注：三浩商学院）

中国人民大学土地政策与制度研究中心主任 叶剑平

以下为叶剑平发言实录：

首先，我认为中国这种大规模城镇房地产开发的模式要终结。早在十年前我提出，在稀缺经济时代，通过这种大规模的造房造城运动来解决住房供求矛盾是可以的，毕竟短缺时代有什么就卖什么。但当前房地产在随着整个经济的转型而转型，对应住房需求的变化就是从住到住好。

在座的在北京都有套房子，100㎡的房子基本上就是一千万，但一千万的资产价值是不是带来了一千万的住房享受？很明显这两者之间是不匹配的。以人大东门八九十年代的建筑为例，原来是政策分配的住房，后来住房商品化改革后改建为五六十平米，不符合现代宜居的标准，但资产的价值量却是巨大的。所以我们现在房地产的主要矛盾实际上是住的质量和价值的不平衡，如果还继续延续过去的发展路径，只会与老百姓的消费需求背道而驰。

衣食住行本应该是社会的基本供应要素，改革开发以来中国经济的快速发展已经基本解决了多数人的温饱，但住房却依然却成为很多人终身奋斗的目标。对比国外的发展经验，我国未来住房领域的改革应该深入思考如何解决从住到住好过程中所需要的诸多要素。

第二，未来住房租赁市场一定会兴起，各种房地产金融产品必将活跃金融市场。从世界范围来看，大都市的住房自由化率都不高。但中国的国情比较特殊，过去房子在中国不仅是住的问题，还是身份问题，而身份又决定了社会地位，由此导致住房所关联的社会问题十分沉重。

现在随着新生代的逐渐成长，他们在工作流动性、住房成本、生活舒适度上与上一代人有不同的特点和需求，这就决定了社会的治理模式也要改变。如果国家能够完全承担起户籍、教育、养老等社会公共服务的责任，那么住房就会简化为居住地点的选择。再辅之以税收减免、住房保障等制度建设，住房租赁市场就会迅速兴起。

住房租赁不仅是租，还有管理。从投资角度来看，租赁企业的发展一般是两个路径：一是被大资本收购；二是资产证券化。未来随着住房制度改革的推进，住房销售和租赁的市场结构会逐渐趋于平衡，这也是资源激活和优化配置的过程。

第三，城乡统筹的核心在于资源的融合。随着移动互联网的迅猛发展，集中办公是否还有必要？未来的工作形式是不是会更加灵活和分散？城市里的人是否会逐渐选择去乡村办公？如果未来这是一个趋势的话，就可以将乡村的资产激活，承接城市的一些功能需求，进而达到城乡融合发展。

如果以上三点都能成立的话，我认为房企会逐渐的萎缩，而物业管理公司、租赁集团则会越来越强大。城市也会停止扩张，乡村的振兴也会起来。否则我们一方面提倡乡村振兴，另一方面却是城市盲目扩张，最终只会导致乡村慢慢凋零，美丽中国也就沦为一句口号。而在这实际的发展过程中，政府的政策方向和落地程度会起到重要的决定性作用。

 

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