靳海涛：宏调催化地产基金迅猛发展

    

    深圳市创新投资集团有限公司董事长、深圳市私募基金协会会长靳海涛在2013年11月28日深圳举行的“2013（首届）新莱源·中国房地产基金年会”上的讲话：

    我就我国房地产私募基金的发展状况和趋势谈一点看法，供各位来宾参考和交流。
 

    房地产私募基金是从事房地产收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度，人民币房地产私募基金是房地产开发直接融资的一个重要方式，在国外，已经有很成熟的运作经验，而且规模非常大，但在我国仍然属于新型金融业态，处在发展的初级阶段，呈现出以下三个方面的特点：

    第一，房地产私募基金面临的机会众多，但是投资比较审慎，深圳市私募基金协会根据深圳的实际情况对房地产私募基金作了如下界定，房地产基金管理机构是指国家审批的金融机构之外的、从事房地产投资业务的经济组织，而房地产私募基金是该类投融资机构发起或管理用于房地产投资或融资的一个资金的集合，目前主要是以有限合伙基金的形式设立，有时候也需要包括银行、信托、资管这样一些金融机构的协作，除深圳市私募基金协会界定的上述房地产私募基金之外，目前我国还有开发企业、投资银行以及各类金融机构以灵活的方式介入房地产行业的投融资业务，其实广义上也可以理解为房地产基金，但是我们认为狭义的这种不能算作房地产基金。大家知道，房地产业非常大，机会也非常多，但是房地产基金为什么没有踊跃的发展起来呢？我认为最主要的第一个原因是中国的诚信体系缺失，给基金的运作和投资人用基金的意愿带来了很大的障碍。另外一个，中国的房地产开发目前项目的利润非常高，地产商不是很情愿采用地产基金入股的方式来运作，更多的是希望通过信托或者其他方式募集一些固定回报的资金来解决房地产开发的问题，所以我们当然还面临着不成熟的投资人群体和繁多复杂的投资机会，所以目前的现状是多数管理机构是审慎前行，但是他们是在逐步搭建系统，投资探索试水，通过试水进一步提升房地产基金的经验和管理能力。

    第二，总体规模偏小，但增长势头迅猛。根据深圳市私募基金协会的统计，截止到2013年10月底，全国本土房地产基金管理机构大概有510家，管理规模超过6000亿元人民币，深圳本土房地产基金管理机构大约在210家，管理规模接近2000亿元人民币，尽管2012年房地产开发投资额的比例还不高，但从2010年以来一直保持快速增长的态势，2013年的基金规模大约是2010年的6倍。

    第三，目前多数基金尚未完成完整的基金周期，行业整体业绩尚未显现出来，由于大部分人民币房地产私募基金的发展始于2010年，所以有人把2010年看作人民币房地产基金的元年，目前除少数基金外，多数尚没有完成募集、投资、管理、退出这样完整的经营周期，各基金管理机构的投资能力、盈利能力和管理水平尚待周期完成以后才能非常清晰的体现出来。

    我个人认为，人民币房地产私募基金的未来值得期待，主要是基于以下四个理由：第一，民间资本充裕是房地产人民币基金发展的前提，伴随我国国民经济的快速增长和民间财富的快速积累，现阶段民间资金充裕，大量资本在寻找投资机会，截止2012年底，全国城乡储蓄余额接近4万亿，加上股票、保险、债券等金融机构的理财产品，金融资产总规模超过6万亿，也是全球私人财富增值最多的国家，给房地产基金提供了充足的来源；第二，我们看到中国投资渠道匮乏，也是人民币房地产私募基金发展的必然，目前国内投资渠道比较窄，除了资本市场就是房地产市场，黄金、收藏品投资这些品种没有太大的容量来吸纳中国庞大的民间资本，而房地产基金的出现使投资人在购买商品房或者购买房地产上市公司的股票、债券以外，为投资房地产开拓了第三条渠道；第三，我们看到行业的收益比较高，与其他行业相比，房地产行业的平均利润率仍然处在较高的水平，我们做了一个统计，2012年中国80家A股从事房地产业务的上市公司平均净资产收益率为11.64%，远高于社会平均净资产收益率，相比之下，我们认为房地产基金的收益率可能会最高，目前国内房地产私募基金的目标收益率一般都在20%—25%；第四，我们看到我国民众的理财行为在从风险偏好型趋向风险规避型，从2007年至2011年，创业投资包括私募股权投资这个业务的迅猛发展，投资的回报率也比较高，吸引了我国部分民众理财情绪风险偏好的逐步提升，通过各种途径介入到创投领域的股权投资，民众的整体理财情绪风险偏好提升，有利于我国创业环境的改善和创新活动的持续活跃，但是民众在创投领域的风险偏好提升却在证券二级市场的风险偏好降低，这些年大家都看到股市处于长期低迷状态，12年底开始，我国证券市场又发生了IPO堰塞湖，至今IPO还没有开闸，在这样一种情况下，创业投资的退出通道出现了堵塞，迅速传导到创投领域，出现了募资困难和投资的下滑，我国民众理财情绪的风险偏好在逐渐降低，资金大量转向风险规避型理财业务，风险规避型的理财业务很多，房地产私募基金从规模和影响力来说，都是这个市场的主力品种。

    预测我国房地产私募基金未来可能出现如下趋势：基金的规模越来越大，从后台支持房地产开发商逐步走向前台，直接拿地开发，基金将倾向于拥有大量稳定租金收入的写字楼、商业物业，基金在房地产行业牛熊转换的剧烈周期变动中，房地产开发商显得转身轻盈灵活，在牛市时为房地产开发商提供融资服务，在熊市时收购廉价物业，获取稳定租金。此外我也看到另外一个趋势，我国房地产私募基金终将走出国门，在更广阔的世界里为全球华人的房地产理财提供服务。

    近年来，深创投在地产基金方面也做了一些有益的探索，大家知道深创投这些年来一直致力于创业投资，截止目前已投资了500家企业，投资金额已经超过130亿元，所投资的企业已经有了89个企业在全球17个证券市场实现IPO上市，当然我们在私募股权投资行业处在领头羊地位，但是我们也在思考未来的战略，按照深创投的战略发展规划，我们将从单纯的创投向以创投作为核心业务的综合性投资财团进行转变，而这个转变过程中，地产基金是一个重要的领域，目前我们已经在江苏设立了三支地产基金，在深圳也用这样一种理念和方式管理了一个项目里部分的内容，这些基金除了从事传统地产营销业务以外，增加了产权换股权和租金换股权的新金融特色，对我们目标中的企业，由于有了基金，就具备了要钱可以给钱，要地可以给地，要房子可以给房子，这样一种综合的投资服务能力，我想这样一种新型的科技或者工业地产基金把房地产事业中短期的回报和中长期的回报结合起来，把稳健型和冒险型结合起来，把追求短期经济效益和追求长期社会效益以及经济效益结合起来，无疑是地产事业当中重要的新探索，我们也注意到世界创投机构有一个共同的趋势，即从单纯的创投基金管理机构逐渐转变成综合性的资产管理机构，美国的黑石等机构已经基本完成了转变的进程。各家中国创投机构也正在从单纯的创投基金管理公司起步，在复杂多变的市场经济环境中逐步向综合性的资产配置机构转变，开始涉足了二级市场的私募基金、私募证券投资基金、公募证券投资基金、产业并购基金、合同能源管理基金、股权投资母基金等等，房地产私募基金是资产配置的一个重要内容，目前深圳已经有一部分房地产私募基金就是由一些创投机构发起募集、投资和管理的，这些优秀的创投机构同时也是优秀的房地产基金管理机构，随后的会议环节还会给他们颁发各种奖项来表彰他们对于房地产私募基金的贡献，我也期待在接下来的论坛与嘉宾的沟通交流环节上，各位同仁能够深入探讨房地产私募基金的发展与创新，分享成功经验，共同促进行业的规范健康发展。

    各位同仁，配合房地产行业波澜壮阔的发展态势，展望房地产私募基金的光明未来，我们充分相信今天召开的房地产私募基金年会必将带来更加绚丽多彩的明天。谢谢大家！