张一平：带凤筑巢！创新产业生态圈层（上）

【编者按】

聚焦粤港澳大湾区及长三角一体化示范区，依托高质量产业园区运营服务优势，中集产城前瞻布局，以全国名列前茅的产城运营实力，于广东（仲恺）人工智能产业园，打造惠州·仲恺中集智谷。

总投资25亿元，总建面约40万平方米的中集智谷，落子一年来建设进度如何？在湾区城市群产城融合领域做出了哪些创新和探索？

《首席访谈》对话相关负责人，挖掘中集产城打造创新产业生态圈层背后的运营理念与思考……

中集产城集团副总裁兼惠州城市公司董事长 张一平

【访谈视频】请点击：凤凰网首席访谈张一平

【访谈内容】

中集速度：锻造智造企业集群新生地

“我们年产值可以超过45亿，税收可以达到1.5亿，这些企业80%是来自于深圳，20%来自于东莞，而且对惠州本地来讲，它全部是增量，不是存量。”

【首席访谈】：惠州中集智谷的开发效率以及整体的运营模式，是备受外界关注的，请您给我们分享一下，目前项目进度如何？

【张一平】：2020年10月29号，我们在惠州仲恺摘得了中集智谷这块土地，在惠州的产业园区界引起了不小的反响，我想主要是因为这几个方面。

第一个，大家感觉到中集的建设速度非常快。我们在拿地一个月后就正式开工，一期项目总共15万平方米，上个月已经竣备了。

第二个，我们的招商速度非常快。整个项目应该是有39万平方米的建筑面积，除了配套的4万平方米，剩下的全部是工业厂房，我们在一年内全部招商完毕。

在去年的12月份，我们在仲恺又拿到第二个项目——中集智城。拿到后两个月就取得了工规证并正式开工。我们园区的平台专门给我们做了个宣传，说中集产城在惠州又破了个记录。

【首席访谈】：目前园区招引了哪些王牌企业？未来引入电子信息及新能源汽车相关的企业的配比是怎样的？

【张一平】：这个提问可以用一些数据来做回应。刚才我提到我们智谷的35万平方米现在基本上已经都招满了，园内大致上有55家企业，70%是属于高新科技企业，这55家企业里有3家在细分领域中应该是属于龙头企业。

第一个，是在光电产业领域的龙头企业——视爵光旭。第二个，是在新能源电池研发和制造领域的富基电子。另外一家是在智能电控系统领域是比较拔尖的企业——胜威南方科技。这三家企业是在我们这55家企业里，比较靠头部一点的企业。

实际上我们在招商过程中，这些头部企业也带动了一些它上下游的企业一起到我们这个园区来。从我们的认知来说，我们现在做的产业园区已经到了4.0、5.0的版本。

惠州仲恺中集智谷产业园效果图

惠州中集智谷原先定位为新能源汽车零部件的一个园区，在招商过程中基本上也是按照这个方向去做的，但是现在这个产业领域，其实是你中有我，我中有你。这个领域里，它有一些是新材料的，有些是跟电子信息相关的，我们园内现在也有不少电子信息类的企业，这些企业应该说都是比较实的。

当初我们在拿地的时候，政府跟我们有一些监管约定。要求我们入园企业将来每年产值要达到35亿，税收要达到一个亿左右。现今我们已经招完了，我们可以自豪地说，我们超出了政府对我们的要求。按照目前情况评估，无论是完成的GDP还是税收,应该都能超过政府要求的1/3以上。

目前我们评估了一下，我们年产值可以超过45亿，税收可以达到1.5亿，这些企业80%是来自于深圳，20%来自于东莞，而且对惠州本地来讲，它全部是增量，不是存量。

中集产学研+产业链合作：全链条企业生态圈

“我把它称作是“吸铁石”，就是为了把这些企业吸引到一起去”

【首席访谈】：中集产城作为中国产业园区运营商十强，背后有怎样的运营逻辑和运营智慧？

【张一平】：做园区的招商其实是一件比较难的事情，因为“商”能不能跟着你走，取决于平台是否具备多方面的条件。在这也可以给大家透露一个信息：实际上我们在产业圈层的打造这方面，董事会给我们经营班子提了一个“三个一”工程。在我们的平台里，要汇聚1000家以上战略级的产业资源，要汇聚超过10000家优先级的产业资源，要吸引超过100000家常规级的产业资源。这个产业资源分六大方面：学、研、投、政、企、协。一个是“学” ，跟产业相关的“学”，学者、学校。“研”就是研究机构，比如我们在新能源汽车零部件领域，在电子信息领域，我们有什么研究机构，比如中科院先进院（中国科学院深圳先进技术研究院）、中科院西安光机所（中国科学院西安光学精密机械研究所），这些都是我们要协同的产业资源。

第三个是“投”。“投”就是这个行业里面的一些投行、投资机构，往往一个行业里面的投资机构，其实它对这个行业的发展是非常清晰的，而且它判断的能力也会很强。“政”就是政府、政策，你做产业如果没有政府的资源，是很难做得下去的。其实无论是头部企业、腰部企业、中小微企业还是初创企业，我们这个平台都是应该要去关注的。

最后一个“协”实际上就是协会，一方面你要加入一些社会的商协会组织，另一方面我们也要去主导一些协会。比如我们在深圳的光明，为了做低轨卫星物联网产业园，我们中集作为会长单位，在深圳发起成立——深圳市卫星物联网产业协会，目前我还出任这个协会的会长。所以在产业生态圈，产业集聚这方面，其实你要有很多的投入。

【首席访谈】：每一个做产城的人心中，可能都想做产业的生态圈和聚落，

就像做每一个做地产开发的人，他都想做社群运营，但何其难。

【张一平】：为了打造“三个一”的产业圈层，我们将在深圳前海设立“前海中集国际中心”。我们将拿出五千平米空间打造一个企业家俱乐部的平台，它的市场价值近乎五个亿。每年可能还要花三千万至五千万的运营费把这个产业圈层做实、做透。这是我们正在全力以赴打造的一个圈层，打造的一个平台。

【首席访谈】：中集是如何理解招商与运营的关系？

【张一平】：实际上，招商和运营是互为前提的，我们有一句话叫“运营定义园区的价值”。我们在招商方面有很多运营工作是前置的，我们并不像传统的房地产，是靠价格、地段去比拼，我们靠的是入园企业到这里来，能够得到什么样的服务，能够做哪方面的赋能，能够从哪方面帮到企业。

我的一句大白话：“你到我这个园区来，我让你活得更好，长得更快。”

在运营方面，实际上我们也是有很多具体的动作，比如围绕着入园企业几方面的需求。第一，基本的需求，我们通常把它称之为物业服务。其实在中集的运营服务体系里，我们已经把物业服务放到我们基础服务里面了，这是入园企业的刚需。

第二，我们利用共享经济的理念，设有一个公共服务。比如我们在每个园区里，都设有会议空间、储藏空间。另外，还有很多共享服务，比如我们入园企业很多是中小微企业，它行政后勤非业务部门一块的业务，我们请外部的服务机构帮它记账。有的行政后勤是通过我们园区运营服务中心共享的。为入园企业少用一个人，其实就是为入园企业做到了降本增效。

第三个服务是产业服务，这是一个核心能力。在惠州，我们为了把中集智谷这个项目做好，我们既自己投资也有跟别人合作，我们现在做了一个六大的产业服务中心。第一个叫“一站式服务中心”，第二个叫“中欧国际创新中心”，

这个是我们跟德国的一家企业一起合作的。

中集有一个比较好的一个管理模式，叫“精益管理”。我们在智谷设立了一个分中心，另外我们跟“广工大”成立了一个人才和创新中心，还有高新技术企业的推广中心。这几大中心其实要花我们很多的功夫去做，实际上跟刚才讲到的一些共享也能结合起来。

另外，我们在东莞针对新材料，还设立了一个新材料的研发中心。比如说在深圳的光明，为了做集成电路产业，我们跟政府一起合作，打造了集成电路的产业基地。像这些方面，有的同行把它称作是产业的IP，我把它称作是“吸铁石”，就是为了把这些企业吸引到一起去。

精细化园区运营服务，解决企业需求痛点

“我们确确实实不是一句口号，是站在入园企业的角度，怎么为他们提供方便，怎么为他们服务好，怎么去满足他们的基本需求和潜在需求”

【首席访谈】：听完您的分享我个人是感触很深的。中集在整个服务体系上是为企业想的很全面的。个性化和需求的满足，再到企业一些公共服务的提供，甚至上升到产业圈层的构建，是非常全面的综合解决方案。请您再给我们分享一下，中集如何做到从让企业满意，到让企业感动？

【张一平】：有句话叫“满足入园企业的基本需求”，这只能让入园企业去满意。但是你怎么样让入园企业去感动，这就是我们要去挖掘和发现入园企业的一些潜在的需求。

在智谷工程建设过程中，我们让客户提前介入进来验收，实际上这很难。不应该讲是正式的验收，正式验收是政府一个法定的程序。这栋厂房招租给你，我们通常的做法是全面竣备后，再让你来收楼验楼。

B端客户-企业客户和我们一般家庭住宅的住户需求是不一样的，因为它涉及到很多我们机器设备，它的型号、载重，包括它对层高的要求，电梯的荷载，电梯门的宽度，像这些方面的需求，差异性很大。

惠州仲恺中集智城产业园效果图

传统的房地产，两房三房可能都可以一样，但是在我们这个产业园区里，每个企业的需求都不一样，如果等全部做完了以后，企业进来再修修改改，第一会造成浪费。第二，不利于园区的管理。所以我们也尝试做了些创新，让企业提前介入进来，工程进展到一定阶段，你过来看看，有哪些地方不满意，有哪些地方不符合实际需要。所以在这些方面，我们确确实实不是一句口号，是站在入园企业的角度，怎么为他们提供方便，怎么为他们服务好，怎么去满足他们的基本需求和潜在需求，其实这就是我们中集产城在做园区运营服务方面比较看重的几个点。

带凤筑巢！创新产业生态圈层

“我们传统的招商叫“筑巢引凤”，那么拿我们的语言来讲，我们现在就要“带凤筑巢””

【首席访谈】：企业潜在的需求，中集产城是提前考虑到了，并且让企业介入进来，我觉得这个是特别难的，尤其是结合工程这一块。因为其实改动一个细节可能它联动的是很多的一些环节，中集真正体察到企业差异化的需求。

【张一平】：因为政府他也担心你把我的企业，从这个园区搞到那个园区去，都是存量的东西，政府不就要增量吗？实际上像我们这些平台公司，可以做很多政府做不到的，可以作为政府的一种有力补充。

目前我们中集智谷的招商情况，也是超出了政府对我们的要求。我们新的项目叫中集智城，虽然上个月我们刚刚拿地，其实我们已经有一堆的招商人员在做预招商了。在招商方面怎么去前置？招商过程中怎么用运营去说服打动客户？我们传统的招商叫“筑巢引凤”，那么拿我们的语言来讲，我们现在就要“带凤筑巢”。当然这要有一个过程，首先你得有“凤”，你才能带着大家到外面去筑巢，如果你没有凤，这句话也是空的。