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特朗普家族地产往事
发布日期：2020-06-12 08:17:18
来源：双极地产
编辑：三浩商学院
1994年3月，新世界发展集团的董事会主席郑家纯收到了一份报告，大通曼哈顿银行准备出售2.5亿美元的债务，这个债务的所有人是一个叫做特朗普的纽约地产商。
随后，特朗普与郑家纯取得了联系，希望能够卖掉当时陷入泥潭当中的纽约“电视城”项目。
那时的新世界集团是香港最大的酒店业巨头，在大陆、香港、澳门、美国、澳大利亚、巴哈马都有大量的投资，而特朗普是一个深陷数十亿债务的落魄商人。
谈判地点必须在香港。据特朗普当时的并购与财务执行副总裁安倍·瓦拉赫的回忆，特朗普极为不愿，生怕客场作战，在谈判中落了下风。
果然，刚一落地，郑家纯和瑞安地产的罗康瑞就给了特朗普一个下马威。
关于这个故事有两个版本。
按照福布斯专栏作家，香港亚洲商会的执行董事马克·克利福德的说法，当时郑家纯和罗康瑞，邀请特朗普打高尔夫，并且开出了一洞100万美元的天价赌注，把特朗普当场逼怂。
按照特朗普的老对头《纽约时报》在2015年的报道，罗康瑞在接受采访时回忆，他们开出一洞1000美元的赌注，特朗普被赌注吓到，拒不同意。最后赌注下调至100美元一洞，特朗普输了不少。
不知道这次的高尔夫经历给特朗普留下了怎样的心理阴影。从2017年1月20日就任美国总统，到2020年6月7日，他一面高喊着CHINA，一面打了251场高尔夫，总共花费了美国纳税人1.34亿美元，即便是疫情期间也不愿停歇。
一步受制处处受制，在随后的宴席中，特朗普也被郑、罗二人处处压了一头。在后面联合开发的签约中，香港方面又以农历7月签约不吉利为由，把签约时间推迟到9月。
这笔交易成为了当时纽约历史上最大的房地产交易，却也是特朗普商业生涯中沉重的阴影。时年7月，纽约时报报道了这笔交易，题为《郑家是如何欺骗特朗普的？》。
2005年，在美国次贷危机爆发的前夜，香港方面将项目以17.6亿美元的价格出售。当时已经摆脱危机的特朗普声称，香港方面并未与其协商就低价出售，给他造成了约10亿美元的损失。
随后，特朗普以欺诈和逃税将香港方面告上了法庭，官司持续了4年，最终以特朗普败诉而告终。特朗普没能够成功套现，而只能作为合伙人获得该建筑30%的收益直至2044年。
“中国人的好日子过得太好太久了，他们认为美国人很愚蠢。”其实，通过研究特朗普及其家族的发展轨迹，除了能够理解美国房地产市场的发展脉络，也能够描绘出特朗普众多行为的顶层背景。
01
淘金时代的地产家族
人们总是说，淘金热中，真正赚钱的不是淘金者，而是卖牛仔裤的人。
这句话解密了特朗普家族财富积累的秘诀。
1891年，特朗普的祖父，一个22岁的理发师来到了西雅图这座木材重镇，并且用自己的几百美元的积蓄在红灯区内开了一家餐厅，经营餐饮和皮肉生意。
全球首富都出手了，这里更是成为了投机者的天堂。
特朗普的祖父就是其中之一，1894年，特朗普的祖父卖掉了自己的小餐厅，也跻身投机者的洪流。与其他人不同，他从来没有参与到淘金活动中，而是经营起了简易旅馆，供矿工们居住。
当年8月份，洛克菲勒选择撤资，正如同我们熟悉的泡沫一样，大部分人并没有靠淘金致富。特朗普的祖父是其中少数赚到钱的人。
到了1986年，克朗代克淘金热兴起，海量的淘金客经由西雅图前往加拿大育空区域。
先是在1897年通过抵押贷款的形式，在西雅图重开了一家餐厅。这个时代恰好是美国抵押贷款的兴盛早期，那时的贷款方可以支付50%的首付，获得5年期的抵押贷款。贷款期间只需要支付利息，到5年期结束时再一次性还清本金。
汹涌的人流没有让特朗普的祖父等待5年，仅仅4周，他的收益就已经还清了全部的贷款。
1898年初，变卖了全部的家产，特朗普的祖父追随着淘金者踏上了前往育空的征程。
投资逻辑仍然不变，只开店，不采矿。特朗普的祖父在沿途开了多家餐饮、博彩、皮肉生意于一体的旅店。那些一夜暴富的投机者在这里肆意的挥洒着他们的收入。
1901年，当地政府开始禁酒、禁赌、扫黄，特朗普的祖父再次及时的抛售了自己的股份，衣锦还乡回到了自己的德国老家。
1905年，特朗普的祖父回到纽约，开始继续买地，进行酒店业投资。他的大儿子，也就是特朗普的父亲，也在当年出生在纽约。
命运是一个很奇妙的东西，2020年，特朗普一度将新冠肺炎称为“大号流感”，这也让他经历了人生中最大的危机。
而在一百年前，恰恰是“西班牙大流感”夺走了他祖父的性命，他的祖母继承家业，独自抚养着他12岁的父亲。
这种对于疾病的忽视很可能来自于家庭教育。在很多的文字材料中，特朗普对于祖父的描述都是个酒鬼，似乎他并非是死于疾病，而是死于酗酒造成的身体伤害，特朗普的哥哥也是酗酒而死。或许存在内在的联系，特朗普本人是禁酒主义者，曾多次自豪的表示，自己在人生中从未喝过酒。
02
特朗普的祖父给这个破碎的家庭留下了31,359美元（约合现在35万美元）的遗产。
抵押贷款，建房，卖房，还贷款... 这个38岁的寡妇就这样一边拉扯着三个孩子长大，一边拓展着家族的房地产事业。
特朗普家族的发展壮大，就是建立在美国的贷款发展基础之上的。事实上，每一次美国房产界的迅速发展的背后都是贷款制度的发展。
美国的住房抵押贷款同比增速在这一时期一度达到了20%。伴随着良好的信贷环境，美国房地产迎来了朝阳期。
房地产相关的法律法规迅速建立，1913年，美国房地产交易协会颁布了首部《房地产道德守则》。1918年，首部《房地产许可法》在密歇根州颁布。
1921-1926年，房地产泡沫在宽松的信贷大潮下扑面而来。
1925年，美国当年的新增住房数从1918年的不足20万上涨到了近百万套。据说在当时的迈阿密，有的地块一天可以交易十余次，土地的流通性爆棚。
在这样一个良好的市场环境下，这位被称为特朗普家族族长的女性守住了家业。也让特朗普的父亲能够在1923年，也就是17岁那年，开设了自己的房地产公司。
1926年泡沫终结时，年仅20岁的特朗普父亲已经在皇后区自建了20栋房屋。
1929年，大萧条来临，美国的抵押贷款制度迎来了严峻的挑战，市场上出现了无钱可贷的局面，想要买房的房主失去了潜在买家，超过10%的房屋止赎。
罗斯福政府在这一时期大力支持建筑业和房屋融资，在1934年建立了美国联邦住房管理局（FHA），抵押贷款比例从20%-50%上升至80%-90%；贷款周期从3-4年延长至15-30年；摊销期开始出现，人们开始分批支付本金和利息。
宽松的信贷和二战后的退伍潮，带来了旺盛的住房需求，而宽松的信贷支持，让特朗普的父亲通过FHA融到了大量的资金和补助。
1949年，特朗普3岁那年，特朗普的父亲在哈芬海滩公寓项目中获得了FHA的1030万美元贷款，这种中低端公寓美国政府通过补贴的形式来保证开发商有7.5%的利润。而特朗普的父亲则通过压低成本额外获得了100万美元的收益。这个项目也让特朗普的父亲成为了纽约主要的开发商之一。
一个富有的父亲给特朗普带来的是什么呢？
虽然特朗普曾一度吹嘘自己父亲的勤俭持家，以及自己童年时卖废品瓶子的经历。但根据《纽约时报》在2018年的核算，特朗普的父亲从小就给特朗普做了大量的避税资金输送，3岁开始，每年从父亲那里获得20万美元，8岁那年就已经是百万富翁。终其一生总共从父亲那里获得了4.13亿美元的财富。
正如同父亲未成年就开始进行房地产开发，特朗普也继承了父亲的传承，在大学期间就参与到企业经营当中。
1962年，特朗普16岁的时候，他的父亲花570万美元收购了俄亥俄州辛辛那提的破产公寓项目，这也是特朗普商业生涯的开始。
当地一个1200套单位出租项目，由于其中800套空置，开发商破产，项目成为了不良资产。所以特朗普的父亲用570万美元的价格就购买到了建筑成本超过1200万美元的房子，并且获得了财产的抵押权，又将房产抵押换取了现金。
恰好在1960年，美国迎来了更加宽松的房贷利率政策，平均抵押贷款利率从5.1%下跌至4.5%左右。而这些房子通过广告宣传，在第二年的出租率就达到了100%，全年的租金销售额就有70万美元，也就是超过12%的毛租金回报。
也就是特朗普父子根本没有花钱就获得了1200套房子的产权，所做的只是出租管理。
特朗普整个家族的崛起和他早年的商业经历，都让他深切的理解到政府信贷放水的强大力量。或许也是因为这个原因，特朗普在上任后才疯狂的督促美联储降息，甚至放出了无限QE这种大水漫灌的举措。
而如果去研究特朗普家族在房地产领域的经典投资案例，你会发现，相当多的案例中，他的家族并没有实际掏钱，而是在让政府和合作伙伴出资，他们扮演的是操盘者的角色。这可能也是为什么，特朗普会说出让墨西哥出钱修墙，让韩国加钱给美国驻军这种言论，或许在他看来，过去历任总统对外的投资都是缺乏生意天赋的表现。
这段经历遗留给特朗普的另一个习惯就是炒人，很多人认为特朗普炒人的习惯是从综艺《学徒》开始的。而事实上，在这个项目的运作中，他们用了不到一年的时间就炒掉了6个项目经理人。
不得不说，时运造英雄。
那个年代疯狂而宽松的信贷，滋生了疯狂的房地产投资热。那时的房地产信托基金投资上千万美元的房产项目，就好像2014年投资机构投创业项目一样，业余且随意，因为他们能够轻松的从银行中贷到巨额的低息贷款。
据特朗普回忆，当时的投资方甚至不关心房子是否存在。一个房地产信托公司派了一个年轻的小伙子尽调该项目，那个小伙仅用了半个小时简单的看了一下项目，就紧急的赶往了当地一家全美排名前5的餐厅花了3小时吃午餐。回到纽约后就告诉信托基金这是一个绝佳的项目。这一幕，像极了前些年国内风头大盛的各路VC。
特朗普用1200万将项目卖给了信托，1年多的时间就净赚了600万美元。而这个项目刚完成交割，社区就开始出现了成片的退租。这一幕，像极了前些年数据造假的创业者们。
这些经历的第四个显著影响，就是树立起特朗普对于传统精英的不屑。他认为那些所谓专家们高大上的调研，远不如去街头巷尾跟出租车司机、居民聊天来的有效。所谓的专家、评论员都是事后诸葛亮，不停的跟风鼓吹，却无人真正了解大众需要。
03.
坏名声？大名声！
与今时今日的时局相似，泡沫过后是寒冬。
1969-1975年，美国迎来了严重的经济衰退。尼克松于1971年宣布取消美元与黄金的自由对话，1973年，美元大幅贬值。直到1976年，美元仍然居于霸权的牙买加体系建立，经济才重新复苏。
在此期间，25岁的特朗普，也在1971年成为了公司的总裁。
寒冬之中，什么是成功的诀窍呢？
特朗普主要做了两件事，收购不良资产和获得最大的声量。
在1974年，面临着严重的财政危机，纽约市推出了一系列减税措施鼓励商业的发展。而特朗普也趁机从政府手中收购了经营不善的科莫多酒店。
正如同他在辛辛那提购买公寓的操作类似，这一次特朗普也通过巧妙地结构节约了大量的资金。
他先是用1000万美元买下了科莫多酒店，纽约市政府获得资金后用600万美元偿还了债务。随后，他在反手把饭店卖给纽约政府，换回部分流动资金，并由政府以99年的租赁产权把房子出租给自己，通过这样的方式，他规避掉了整整40年的房产税，粗略估算高达上千万美元。
美国的房产税高吗？对于普通人来说或许不低，毕竟40年的房产税都已经超过了当初房子的售价。但是，这些聪明的房产巨头，总是有各种手段合法的规避税收。
经济危机结束后，市场的回暖让特朗普赚了个盆满钵满。1974年，这个酒店的单晚价格是20.8美元，开房率仅为40%。经过特朗普的翻修改造，1980年重新开业时，单人房的价格达到了115美元，开房率达到80%。
在危机期间，特朗普运作的另一个项目是宾州铁路公司破产后两块土地的收购。1974年，特朗普在没有预付款的情况下承诺要用6200万美元买下这个项目，并最终获得了购买权。
结果，1975年2月，纽约市的财政状况进一步恶化，并在9月份宣布停止对中低端项目的补贴。也就是说，特朗普家族常用的那套用政府的钱做开发的套路行不通了。
面对困境的特朗普选择将项目包装成市立会议中心的建设用地，继续让纽约市政府接盘。
从人生中第一个项目辛辛那提公寓开始，特朗普就是一个极其重视媒体宣传的人，但研究过他的多个案例之后，双极分析师认为，这个项目是他媒体风格形成的决定之战。
在科莫多酒店的项目运作中，特朗普因为40年的减税操作遭到了餐饮业同行的坚决围攻，他在媒体上说：我之所以获得了40年减税，是因为我没有申请50年。
这种强硬而夸张的态度，让他获得了大量的媒体曝光，也让他明白了一个关于新闻媒体的本质：新闻从业者真正需要的是好故事，越是耸人听闻的事情，他们越是兴奋。不需要考虑争议问题，采取蛮横无理和独树一帜的态度，就能够得到新闻的大量曝光，这远比花巨额的经费打广告有效。
事实上，这块地皮本身并不在市立会议中心选址的考量范围内，但面对特朗普的抨击，竞争对手也开始组织发布会，大肆批评特朗普的地皮。
一来二去，市场上形成了一种共识，特朗普的土地是市立会选址的最有力备选之一。
特朗普曾经狂傲的讥笑房地产行业的一句箴言：“位置、位置、位置”。在他看来，低价收地，然后用炒作把普通地皮做成热门地段，才是出色开发商应该做的事。
甚至是答非所问的回答风格，也是特朗普在这一时期逐渐积累起来的。创造话题热度，然后把想说的话广泛传播即可。因为即使是批评文章，也需要引用他所说过的话。
特朗普在新闻发布会上狂喊“Fake News”，大喷各路记者很不明智吗？不，这其实是他商海博弈逐渐积累的智慧。
当然，媒体的炒作只是决策的一个构成部分，1973年-1978年的纽约市长阿拉伯罕比姆曾经接受过特朗普父亲大量的捐款，因此，在离任前，比姆曾经动用了手中的权力为特朗普的地皮铺路。
成也政治，败也政治。1990-1991年经济危机前后，特朗普采用了同样的策略，却陷入到严重财务危机。
1985年，特朗普花了9500万美元从阿根廷前总统父亲的马克里集团收购了电视城的土地，这栋号称全世界最高大楼的建筑，同样让特朗普和各大媒体产生了激烈的交锋和大量的曝光。
然而，时任的纽约市市长埃德·科赫将特朗普称为自己12年市长生涯中最讨厌的人。特朗普将埃德·科赫称为白痴，公开宣称他腐败且无能。
某种程度上来说，这种政府关系层面的失败激发了特朗普的从政梦想。1987年，在CNN的采访中，特朗普激烈的批评了埃德·科赫，并且在人生中首次表达，自己有可能竞选美国总统。
当然，正如双极分析师多次提到的，特朗普家族的兴衰起伏与美国贷款市场的变动一直密切相关。
1980年-1982年，美国联邦政府颁布了一系列法案进行贷款大放水。金融机构高息吸储，并且激进的向市场放贷。
但是市场上的房贷利率却在持续下滑。1980年的时候，美国的房贷利率曾经一度达到过20%（很多说法，13.74%-21%都有），而到了1990年，这一数据下降到10%左右。
美国的储蓄贷款危机最终爆发，1986年至1989年期间，美国3234家贷款机构中，有1043家倒闭。这也构成了1990年-1991年美国经济危机的重要原因。
贷款机构不断倒闭，房贷收紧。采取激进杠杆策略的特朗普自然陷入了困境，1991-1992年，特朗普总共有4个项目破产。这一时期曾被特朗普称为其人生最灰暗的时代。
1989年的《金融机构改革，恢复和执行法》要求存贷款机构在1994年7月1日之前完全放弃垃圾债券。也因此有了本文开头，特朗普与郑氏家族交锋的故事。
4
懂得一切
1993年，埃森克公司的原油泄漏导致了50亿美元的罚款，在申请贷款的过程中，摩根大通的马斯特斯开发了信用违约互换的新产品，次贷危机的种子自此埋下。
1994年《州际银行和分支机构效率法》、1999年《金融现代服务法》先后颁布，美国的金融监管系统进一步削弱，资金海量的流入了房地产市场。
擅长于杠杆投资的特朗普在这个浪潮中自然是风声水起，1998年特朗普联合金融机构CNO以8.78亿美元的价格购入了通用汽车大厦，特朗普在这其中只花了不到2000万美元，而主体的7亿美元贷款都来自于一个闻名世界的金融机构：雷曼兄弟。
在疯狂的融资、买楼、卖楼的同时，特朗普开始疯狂的打造自己的知名度和个人形象。
谁是这个世界上全球最知名的房地产商人？
绝不是现在房地产圈全球第一富有的许家印，也不是业务覆盖了50多个国家的李嘉诚。
就是特朗普，这个自封的纽约最大开发商。
自1997年开始，特朗普就开始在他的老朋友福克斯新闻采访中自诩纽约最大的开发商。
到了2003年，一档他的专属综艺《学徒》爆红全球，让每一个美国人都对他纽约最大开发商的标签印象深刻。
可是，行业内对这个狂傲的自封是极度不屑的。
根据《泰晤士报》的说法，那个年代的特朗普,连纽约排名前10的开发商都算不上。即使是他女婿的《纽约观察家》，也没有将他列入到纽约房地产界的10大人物。
可是，这又如何呢？
杰里·斯派尔、埃尔加纳扬兄弟、斯蒂芬·罗斯、莱昂纳德·利特温，这些名字每一个在纽约地产圈的实力都胜过特朗普，可普罗大众又有多少人知道他们呢？
特朗普将自己做成了一个品牌，一个全世界都印象深刻的品牌。
特朗普的项目有个特点，大多和他的个人品牌密切绑定。特朗普塔、特朗普大厦、特朗普酒店、特朗普广场、特朗普赌场、特朗普公园、特朗普湾...
除 了地产之外，他自1989年以来就开始高调的进入各领域投资，特朗普航空、特朗普伏特加（作为一个禁酒主义者颇为讽刺）、特朗普贷款、特朗普桌游、特朗普服饰、特朗普牛排、特朗普杂志、特朗普搜索引擎、特朗普大学... ...
这其中大量的投资都以失败而告终，但所有的项目之上都烙印着一个个人品牌： 特朗普！特朗普！特朗普！
人们总是在嘲讽特朗普的一个固定句式：“没有人比我更懂XXX”，事实上，在过去30年里，特朗普一直在试图将自己的形象烙印在衣食住行的所有领域。有一点可以确定的是，没有人比特朗普更懂个人品牌。
现如今，特朗普集团的房地产/酒店/度假村项目覆盖了全球12个国家的22个州/省份，不论他说什么，你喜欢还是讨厌他，全世界的媒体都在24小时不间断的为他的品牌做着曝光。
什么，你说他今年可能会输？
他真的输了吗？
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