房租暴跌，房价暴涨？

文/杨国英

编辑：三浩商学院

世事变幻，错乱似乎是常态。

你很难想象，一个资产的回报率下降了，资产价格却还上涨了——这是不是很错乱？

当下的楼市，貌似如此。

房租正在暴跌！

数据显示，5月份的全国房租下跌了，在列入样本统计的20大城市中（一线城市和二线头部城市为主），房租同比上涨的仅有5个，而同比下跌的，则多达15个。

房租不举，跌多涨少，而有些城市的房租，则更是堪称暴跌，比如：5月份，三亚房租跌了13.98%、杭州跌了6.56%、深圳跌了5.94%、郑州跌了5.21%（同比数据）。

数据来自：诸葛找房

然而，房价却在暴涨？

这是开发商、房产中介、房产媒体向我们传递的信号，深圳在暴涨，上海在暴涨，杭州在暴涨……

但是，这样的信号，楼市利益相关方传递的信号，真的很靠谱吗？

还是让数据说话吧！

5月份的中房百城价格指数显示，全国100个城市（新建）住宅较去年同期上涨了2.99%。

在疫情爆发+美国加压的双重冲击下，房价还能实现近3%的同比涨幅，这个确实很厉害了，但是，说实话，暴涨还算不上。

如果再对比新房价格和二手房价格的变化，则不要说房价涨多涨少了，而是要担心房价是否要下跌了。

事实上，讨论任何城市的房价涨跌，新房都是没有太多参考意义的。一是，过去两三年的新房房价，绝大多数城市一直是严格限价的，今年适度放开了些，所以，会有上涨效应；二是，这几年的新楼盘，整体上，配置一年是比一年好，精装交付也是越来越普遍，所以，也会有上涨效应。

我们看下面两张图，全国前10大城市，一个是5月份的新房房价同比涨跌，另一个是5月份的二手房房价同比涨跌：

2020年5月新房房价同比涨跌

2020年5月二手房房价同比涨跌

5月份，前10大城市，新房价格上涨的，有7个，下跌的仅有3个。

但是，二手房价格呢？5月份，前10大城市，房价上涨的，却仅有3个，下跌的，却多达6个（1个不涨不跌）。

二手房房价的变动，更能代表楼市的趋势。

2020年的中国楼市，事实，并不乐观！

与新房相比，二手房是更为纯粹的自由交易，既没有限价、摇号之类的政策因素，也没有开发商楼盘迭代等产品因素。

所以，再提示一下，2020年的楼市，不要听开发商、中介等利益相关方的忽悠，更不要过度乐观再去炒房——房租在暴跌，房价怎么可能还暴涨！

其实，从2017年起，中国楼市的炒房时代，就已经正式终结。

事实也是如此，最近三年，除了深圳、南通等极少数城市，绝大多数城市的房价，是横盘的，是小幅下跌的。

炒房时代的终结，最核心的变量，其实并不是“房住不炒”的政策压制，而是绝大多数城市的房价，严重脱离了基本面：中国经济的基本面，城市化红利和人口红利的基本面，资产持有回报的基本面……

最后，不多扯了，给几个建议：

1，屯房一族，尽快抛售；现在不抛，更待何时。

未来两年，绝大多数城市的房价，将以横盘为主。

房价横盘，即便不跌，事实上，你也是亏了——你的资产持有收益（房租），远不如卖房买理财产品的收益高。

2，改善型上车，刚需还可再等等。

今年的二手房挂牌量，创下了历史新高。

所以，从住宅总量讲，今年绝大多数城市的可供选择面，真的是太多太多了，刚需没有必要太急，除非遇到新盘限价倒挂的、或者二手房急售价低的。

而改善型的，肯定都是侧重于区位不错的、小区环境好的、综合配套更优的、以及面积更大些的，而综合这些优点于一身的房源数量，在任何一个城市，占比都很低，遇到合适的，是可以出手的，但也不必太急。

3，今年，有三个城市的房子，是值得买的，湖北的武汉、海南的三亚和海口，至于原因，就不细说了，自己动脑思考吧。

另外，深圳的房子，本来也还是可以的，但是，这二三个月又被炒了一波，事实也快成鸡肋了。

 

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